Гражданское право

Гражданское право: аренда зданий и сооружений

















Содержание

Введение	3
Глава 1. Особенности правового регулирования аренды зданий и сооружений	6
1.1  Понятие аренды зданий и сооружений	6
1.2 Юридические и фактические требования к содержанию договора аренды	10
1.3 Государственная регистрация договора аренды здания, сооружения	14
Глава 2. Арендные права в гражданском праве	22
2.1 Риски арендодателя при заключении договора	22
2.2 Аренда нежилых помещений	42
2.3 Субаренда и перенаем в арендных правоотношениях	46
Заключение	55
Список литературы	58












Введение
	
      Актуальность работы обусловлена тем, что развитие рыночных отношений  в современном мире  приводит к расширению  сферы гражданско-правового регулирования имущественных отношений. В этой связи важнейшей задачей законодательства является гибкое реагирование и поддержание участников имущественных отношений.
      Одним из таких инструментов является договор аренды. Договор аренды позволяет достичь определенного баланса между арендодателем и арендатором в области гражданско-правовых отношений.
      Аренда недвижимости является одним из наиболее распространенных гражданско-правовых институтов. В последние годы, с развитием предпринимательской деятельности, рано или поздно встает проблема размещения своего бизнеса. Возможности покупки зданий и сооружений у всех ограничены, поэтому остается вариант аренды. 
      В сфере арендных отношений, когда объектом является здание или сооружение, возникает множество острых, дискуссионных вопросов, т.к. позиция законодателя по данным вопросам не всегда является безупречной.
      Договор аренды - это соглашение, по которому арендодатель обязуется представить имущество арендатору во временное пользование либо владение и пользование, а арендатор обязуется вносить арендную плату и вернуть имущество арендодателю при прекращении договора (ст. 606, п. 1 ст. 614, ст. 622 ГК РФ).
      При заключении договора потенциальные контрагенты настроены, как правило, весьма оптимистично, и не всегда реально как оценивают усилия, которые потребуется приложить для исполнения договора, так и прогнозируют проблемы, с которыми придется столкнуться в процессе исполнения договора.
      Следует отметить, что самые сложные конфликтные ситуации, возникающие между контрагентами, как правило, передаются на рассмотрение судов, единообразные подходы к разрешению отдельных категорий дел которыми далеко не всегда сформированы, особенно в части применения оценочных категорий, которыми пронизано регулирование современного гражданского оборота.
      Надежные и честные партнерские отношения должны основываться и выстраиваться сторонами договора не только на базе нормативных правовых актов, сколько на тех началах и  принципах, которые должны стать мотивом их поведения в договорных отношениях. 
      В Связи с этим, современное состояние законодательства должно обеспечить  не только выполнение обязательств, но и возможности расторгнуть или изменить договор в судебном порядке, что позволит адаптировать условия договора к подобному изменению с целью сохранения баланса интересов сторон, в том числе имущественных.
     1.   Как показывает анализ современной юридической литературы, проблема договора аренды и его видов была предметом внимания известных российских ученых, среди которых следует назвать имена: Александров А.Д., 
Анохин делу В., Керимова июля М., Брагинский М.И., Витрянский В.В., Ерш А.В. Кратенко М. , Кулаков В.В., Ланда В., Меликов У.А., Мельников Н., Новицкий И.Б., Лунц Л.А. , Романец Ю.В. ,Рыжковская Е.А. ,Ситдикова Л.Б. и др. 
       Цель работы – изучение аренды зданий и сооружений в области гражданских правоотношений. 
       Для реализации поставленной цели были определены следующие задачи:
     - Рассмотреть понятие аренды зданий и сооружений	;
       - рассмотреть государственную регистрацию договора аренды здания, сооружения;
       - изучить особенности арендных взаимоотношений.
       Объектом работы выступает группа урегулированных гражданским законодательством общественных отношений, возникающих в связи с заключением, исполнением и расторжением договора аренды зданий и сооружений.
       Предметом исследования являются положения отечественного гражданского законодательства о правовом регулировании договора аренды зданий и сооружений.
       Работа написана на основе обширного круга источников, включающего нормативно-правовые акты, а также специальную литературу и материалы юридической практики.
        При написании работы использовались как общенаучные (методы синтеза и анализа), так и частнонаучные методы (сравнительно-правовой метод). 
       Сравнительно-правовой метод позволил выявить особенности соотношения общих и специальных норм регулирующих отношения касающиеся договора аренды и отдельных его видов. 
       Выпускная квалификационная работа состоит из введения, двух глав, заключения, списка использованных источников.
       .
       
       
       
       
       
       
       
       

Глава 1. Особенности правового регулирования аренды зданий и сооружений
1.1  Понятие аренды зданий и сооружений

      Договорные отношения опосредуют гражданский оборот, составляя его основу. Не являются исключением и договорные отношения в области аренды зданий и сооружений.
      Рассмотрим правовую природу зданий и сооружений, являющихся объектом исследуемого договора. 
      Как отмечает Л.Б. Ситдикова, «здания и сооружения - это специфическая разновидность недвижимости... Принято считать, что к зданиям относятся капитальные строения, которые предназначены для проживания, служебной и иной деятельности людей, т.е. в данном случае характеризующее свойство - длительность нахождения в нем людей. Сооружения имеют в основном техническое назначение, и человек может там находиться непродолжительное время или находиться эпизодически для поддержания или проверки их технического назначения»1.
       Таким образом, объектом договора аренды зданий и сооружений могут быть только нежилые помещения, так как передача жилого помещения во временное владение и (или) пользование осуществляется на основании договора найма жилого помещения.
      Объектом аренды по договорам, которые регулируются § 4 гл. 34 ГК РФ, является здание или сооружение (ст. ст. 607, 650 ГК РФ).
      Пленум Верховного Суда РФ в п. 38 Постановления от 23.06.2015 № 25 разъяснил, что правомерно возведенное здание (сооружение) считается объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.
       Основные определения понятия «здания, сооружения» раскрыты в ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 №  384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»:
      -Здание - результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.
      - Сооружение - результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.
      Главным отличием здания от сооружения является то, что здание может иметь жилое или нежилое назначение, а сооружение - только нежилое.
      В состав зданий и сооружений также входят помещения.
      Помещение - часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями (ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»). 
      Помещение в здании может иметь жилое и нежилое назначение, помещение в сооружении - только нежилое.
      Гражданский кодекс РФ не содержит специальных норм, касающихся аренды помещений. Согласно сложившейся судебной практике к договорам аренды этих объектов применяются отдельные положения § 4 гл. 34 ГК РФ. Так, к ним применяются положения ст. 651 ГК РФ о форме договора и его государственной регистрации, поскольку помещение неразрывно связано со зданием и сооружением, в состав которого входит.2
      В соответствии со ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать здание или сооружение арендатору во временное владение и пользование или только во временное пользование.
       Исходя из данной нормы, а также общих положений об аренде (ст. ст. 606, 607 ГК РФ) можно сделать вывод, что предметом договора аренды здания или сооружения является передаваемое по нему имущество.
       Однако в юридической литературе высказываются различные мнения о том, что является предметом договора аренды, в том числе указывается, что помимо имущества в предмет договора также входят действия сторон по его предоставлению и принятию.
      Для надлежащего согласования предмета договора аренды рекомендуется указать:
      - данные, позволяющие определенно установить передаваемое арендатору имущество (объект аренды);
      - основные права и обязанности сторон, предусмотренные ст. 606 ГК РФ (предоставление имущества во временное владение и (или) пользование за плату).
      При заключении договора аренды сторонам следует иметь в виду, что в соответствии со ст. 608 ГК РФ правом передавать имущество в аренду обладает его собственник или лицо, уполномоченное собственником. Однако ст. 608 ГК РФ не запрещает заключить договор аренды лицу, у которого право собственности на передаваемую в аренду вещь еще не возникло.
      На стадии заключения договора арендатору следует выяснить, имеется ли у арендодателя право собственности на вещь - в зависимости от этого будут различаться правовые последствия заключения договора. 
      В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ). 
      Такие данные содержатся в выписке из Единого государственного реестра недвижимости. Она предоставляется Росреестром и его территориальными органами3.
      Кроме того, исходя из ч. 4 ст. 69 Закона № 218-ФЗ стороны могут использовать данные других документов, которые подтверждают государственный учет объектов недвижимости, осуществленный до 01.01.2017, в частности данные:
      - кадастрового паспорта (п. 4 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»);
      - выписки из ЕГРП или свидетельства о государственной регистрации права собственности арендодателя на передаваемый в аренду объект, а в отношении объекта, право на который удостоверено с 15.07.2016 по 31.12.2016, используются только данные выписки из ЕГРП4.
	Таким образом, аренда зданий и сооружений – это вид договорных отношений, раскрывающий основные права и обязанности арендатора и арендодателя по использованию зданий и сооружений.

1.2 Юридические и фактические требования к содержанию договора аренды

      С точки зрения доктрины гражданского права, все условия договора можно разделить на существенные, обычные и случайные.5 
      В законодательстве нет определения обычным и случайным условиям, тогда как под существенными согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ понимаются условия, которые названы таковыми в нормах гражданского законодательства, либо которые являются необходимыми для данного договора, либо относительно которых по заявлению одной из сторон договора должно быть достигнуто согласие. 
      Значимость существенных условий подчеркивается тем обстоятельством, что если в договоре отсутствует хотя бы одно из признаваемых для таких договоров существенных условий, договор признается незаключенным, следовательно, не порождает прав и обязанностей между его контрагентами.
      Существенными условиями для договора аренды зданий и сооружений являются условие о его предмете и условие об арендной плате. Это объясняется тем, что условие о предмете является существенным для любого гражданско-правового договора, а в случае отсутствия в договоре аренды условия о размере и сроках внесения арендной платы он будет квалифицирован как договор ссуды. Более того, ст. 654 ГК РФ прямо указывает, что в случае отсутствия в содержании договора аренды зданий и сооружений письменно согласованного условия о размере арендной платы договор считается незаключенным.
      Исходя из содержания ст. 650 ГК РФ, можно сделать вывод, что предметом договора аренды здания или сооружения является передаваемое по нему имущество в виде зданий и сооружений. 
      В договоре необходимо указать сведения, позволяющие четко определить объекты недвижимого имущества, передаваемого в аренду, а также указать, что данное имущество передается арендатору во временное владение и (или) пользование за плату.
      Такие действия важны для придания договору аренды зданий и сооружений качества юридического факта, порождающего права и обязанности у сторон договора, в противном случае согласно правилам ст. 607 ГК РФ договор будет считаться незаключенным.
      В отличие от цивилистической доктрины в судебной практике допускалась ситуация, когда договор аренды, в котором не согласовано условие об объекте договора, признавался действительным, при условии, что он исполнялся сторонами. 
      Такой подход закреплен п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»6.
      С 1 июня 2015 г. данный подход получил свое отражение во вступившем в силу Федеральном законе от 8 марта 2015 г. № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» , согласно которому сторона, которая полностью или частично приняла исполнение по договору. либо другим образом подтвердила его действие, не вправе требовать признания договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (п. 3 ст. 432 ГК РФ).
      Данное правило означает, что действия арендатора, который без возражений принял от арендодателя имущество и начал пользование им, а затем при взыскании задолженности по арендной плате в суде заявил о незаключенности договора ввиду несогласования предмета, могут быть расценены как недобросовестное поведение (попытка избежать ответственности за нарушение обязательства по внесению арендной платы). Соответственно, такое заявление, скорее всего, не будет принято во внимание с учетом положений п. 3 ст. 432 ГК РФ.
      Так как здание и сооружение являются разновидностью недвижимого имущества, то для них характерна неразрывная связь с земельным участком, на котором они размещены. Возникает вопрос: входит ли автоматически земельный участок, на котором размещено арендованное здание или сооружение, в состав арендованного имущества или на земельный участок необходимо заключать отдельный договор аренды.
      Статья 652 ГК РФ для такой ситуации указывает императивное правило: «По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования».
      В итоге спецификой договора аренды зданий и сооружений является обязанность арендодателя передать арендатору вместе со зданием (сооружением) также права на земельный участок, на котором находится арендованное имущество. 
      В то же время арендатор приобретает право не на весь земельный участок арендодателя, а только на ту его часть, где находится арендованное имущество. Может возникнуть ситуация, когда арендодатель, передающий здание или сооружение по договору, не является собственником земельного участка, на котором они расположены. 
      Такое правоотношение регулируется правилами п. 3 ст. 652 ГК РФ, которые гласят, что «аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка».
      Другим существенным условием договора аренды здания и сооружения является условие об арендной плате и ее размере. Необходимо отметить, что в нормах ГК РФ отсутствует легальное определение самого термина «арендная плата», в ст. 614 ГК РФ только перечисляются ее виды. Если за терминологическую основу дефиниции арендной платы взять именно ее виды, указанные в ст. 614 ГК РФ, то определение арендной платы можно сформулировать как встречное предоставление арендатором арендодателю за полученное во временное владение и (или) пользование имущество.
      Статья 654 ГК РФ, регулирующая арендную плату в договоре аренды здания и сооружения, содержит специальные требования только к согласованию условия о ее размере. В связи с этим правовое регулирование арендной платы регулируется дополнительно общими положениями ст. 614 ГК РФ. Ее нормы позволяют согласовать в договоре форму арендной платы и другие условия, касающиеся ее внесения и изменения.
      Арендная плата за пользование зданием, сооружением, помещением может быть установлена в одной из следующих форм, предусмотренных п. 2 ст. 614 ГК РФ:
      - твердой сумме платежей;
      - встречного предоставления арендатором услуг арендодателю;
      - встречной передачи арендатором имущества в собственность арендодателя;
      - встречной передачи арендатором имущества в аренду;
      - возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества;
      - иных видов арендной платы по усмотрению сторон.
      Необходимо отметить, что судебная практика не признает формой арендной платы уплату арендатором коммунальных платежей в отсутствие согласования встречного предоставления именно за пользование имуществом.7 В то же время контрагенты имеют право включить в размер арендной платы сумму расходов по оплате коммунальных услуг.
      Как уже было выше отмечено, со зданием или сооружением по договору передается земельный участок, на котором расположены данные объекты недвижимости. В связи с этим в состав арендной платы включаются и арендные платежи за использование земельного участка, который передается арендатору. Данное правило носит диспозитивный характер, так как согласно нормам п. 2 ст. 654 оно может быть изменено соглашением сторон, либо нормативным правовым актом.
      Таким образом, требования, предъявляемые  к содержанию договора аренды зданий и сооружений, должны раскрывать не только объект договора и отношения, связанные с ним, но и  четко раскрывать все договорные отношения, которые раскрывают всю сущность пользования арендуемым имуществом. 
1.3 Государственная регистрация договора аренды здания, сооружения

      Государство при помощи элемента обязательной регистрации договора аренды недвижимого имущества придает значимость данным правовым отношениям и осуществляет признание возникшего права пользования арендатора перед третьими лицами.
       От заключения договора аренды и его государственной регистрации зависит судьба договорных отношений и поведение сторон в дальнейшем.
      Учитывая все разнообразие споров, вытекающих из договоров аренды недвижимого имущества для сторон, важно разобраться с последствиями несоблюдения условия о государственной регистрации договора аренды.
      Зачастую стороны избегают условия об обязательной государственной регистрации договора аренды недвижимости, особенно это характерно для представителей малого бизнеса. В последствиях и рисках отсутствия государственной регистрации договора аренды позволяет разобраться анализ судебной практики.
      Прежде всего, стоит определиться с объектами, подлежащими государственной регистрации по договору аренды. Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
      Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ).
      В информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» указано, что к договорам аренды любого нежилого помещения применимы правила статьи 651 Гражданского кодекса РФ. В свою очередь это означает то, что государственной регистрации подлежит договор, в аренду по которому передается такое недвижимое имущество, как офис, нежилое помещение, здание и сооружение.
      Различные правовые позиции о последствиях отсутствия государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества неоднократно высказывались Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации. 
      Так, например, в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 25.01.2013 № 13 было указано, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, но указанный договор не был зарегистрирован, при рассмотрении споров между ними, судам надлежит исходить из того, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний. 
      В таком случае следует иметь в виду, что стороны уже связаны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. 
      В силу статьи 309 Гражданского кодекса РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
      В то же время в соответствии со статьей 308 Гражданского кодекса РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам.
       В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса РФ.
      Иными словами, в случае фактического исполнения сторонами своих обязательств по договору аренды недвижимого имущества отсутствие государственной регистрации такого договора не является основанием для признания сделки недействительной.
       Таким образом, содержание статьи 165 Гражданского кодекса РФ, согласно которой несоблюдение требования о регистрации любой сделки влечет ее недействительность, судами трактуется иначе.
      В информационном письме Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.2015 № 165 «Обзор практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» вышеуказанные нормы получают более подробную трактовку. Письмом положен конец всему разнообразию судебной практики рассмотрения споров, связанных с последствиями отсутствия государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.
      Суд в очередной раз указал, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. 
      Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации. 
      Подобный договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок, а вот сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Иное толкование привело бы к тому, что сторона недействительной сделки могла бы требовать ее регистрации в судебном порядке.
      Судебная система неоднократно высказывала различные позиции о влиянии срока действия договора аренды и необходимости его государственной регистрации.
       В таких случаях предполагается верным вывод Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 № 59 в Обзоре практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» о том, что заключенный на срок менее года договор аренды, предусматривающий автоматическую пролонгацию на аналогичный срок, так что при сложении общий срок аренды составляет больше одного года, не подлежит государственной регистрации.
      В этом же письме было озвучено мнение о том, что соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также должно быть подвергнуто процедуре государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды. Указанное положение оказалось логически верным в отношении любого дополнительного соглашения к договору аренды недвижимого имущества.
      Так, например, перенаем должен совершаться по волеизъявлению прежнего арендатора, нового арендатора и арендодателя при условии соблюдения требований к форме основной сделки, включая государственную регистрацию, к данным правоотношениям применимы нормы статьи 391 Гражданского кодекса РФ.
      Рассмотрим пример из судебной практики. Суд установил, что в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, поэтому перенаем должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга в соответствии со статьей 391 Гражданского кодекса РФ.
      Такая сделка совершается по волеизъявлению прежнего и нового должников и кредитора с соблюдением требований к форме, предъявленных к основной сделке. В силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации. Первоначальный договор аренды прошел государственную регистрацию, а, следовательно, и соглашение о перенайме должно было быть зарегистрировано. Это означает, что данное соглашение в соответствии с вышеназванными нормами не может считаться заключенным, а перемена арендатора в договоре состоявшейся.
       В конечном итоге суд взыскал с арендатора в пользу арендодателя арендную плату только за фактическое пользование помещением8.
      Похожая ситуация может сложиться в случае, если стороны заключили новый договор или дополнительное соглашение к основному договору. В случае отсутствия такой регистрации они признаются незаключенными и к отношениям между сторонами признаются условия исходного обязательства. С другой стороны, это может послужить основанием для предъявления арендатором требования к арендодателю о неосновательном обогащении по арендным платежам (в случае признания договора незаключенным).
      Незарегистрированный в установленном порядке договор аренды недвижимости может быть оспорен по правилам о недействительности сделок, а уклонение от государственной регистрации договора аренды со стороны арендатора может повлечь расторжение договора аренды.
      Пример из судебной практики. Суд отказал предпринимателю в передаче кассационной жалобы в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации по иску предпринимателя к Обществу, о признании недействительным одностороннего расторжения договора аренды. 
      При этом суд правильно установил, что арендатор предпринимал меры по государственной регистрации только после расторжения договора аренды, договор, в свою очередь, был расторгнут в связи с неисполнением предпринимателем обязанности по государственной регистрации аренды недвижимого имущества. 
      При таких обстоятельствах суды признали, что действия Общества по одностороннему расторжению спорного договора аренды и понуждению предпринимателя к освобождению занимаемого помещения соответствуют закону и условиям договора аренды, а потому отказали в удовлетворении иска.9
      Согласно статье 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
      Договор, являющийся незаключенным вследствие несогласования существенных условий, не может быть признан недействительным, так как он не только не порождает последствий, на которые был направлен, но и является фактически отсутствующим ввиду недостижения сторонами какого-либо соглашения, а следовательно, не может породить такие последствия и в будущем. 
      Указанные положения Гражданского кодекса Российской Федерации в их системном толковании при недостижении в требуемой форме соглашения о существенном условии договора предусматривают не недействительность договора, а иные последствия в виде его незаключенности.
      Таким образом, промежуточный анализ вышеуказанных судебных актов позволяет сделать вывод о том, что отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества влияет на заключенность договора, а не на его действительность. 
      Юридически значимым обстоятельством, подлежащим определению судом, являются фактические отношения между сторонами в зависимости от срока заключения. Само же отсутствие государственной регистрации договора аренды не является тем основанием, в соответствии с которым лицо может быть лишено права на судебную защиту. Это означает, что в суде при рассмотрении спора у сторон не имеется необходимости обосновывать причины отсутствия государственной регистрации договора.
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
Глава 2. Арендные права в гражданском праве
2.1 Риски арендодателя при заключении договора

      При заключении договоров аренды у арендодателя возникают определенные риски. Давайте более подробно их рассмотрим.
     1. При согласовании условия об арендной плате, равной нулю.
     Если в договоре указано, что арендная плата за пользование имуществом равна нулю, этот договор не является договором аренды, поскольку он не предусматривает возмездность владения и пользования имуществом, которая в соответствии со ст. 606 ГК РФ является одним из признаков арендных отношений.
      Поскольку арендатор в этом случае освобожден от внесения арендной платы, указанный договор согласно п. 1 ст. 689 ГК РФ может быть признан судом договором безвозмездного пользования (ссуды).
     В этом случае собственник имущества не вправе потребовать от пользователя внесения арендной платы10. 
     Пример из судебной практики. 
     Ненадлежащее исполнение обществом «Башинформсвязь» своих обязательств по внесению арендных платежей в установленные сроки и размере привело к возникновению между сторонами разногласий. 
     Для достижения согласия по вопросу погашения долга по арендной плате за землю была создана комиссия (п. 9.1 договора), однако стороны не пришли к единому мнению, что послужило основанием для обращения администрации в Арбитражный суд Республики Башкортостан с соответствующим иском.
     

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходил из того, что при заключении договора размер арендной платы не установлен, следовательно, у общества «Башинформсвязь» не было оснований для внесения арендных платежей.
     В силу ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
     В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, - если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
     Также у арендодателя не будет оснований требовать признания договора незаключенным и возврата имущества в связи с отсутствием государственной регистрации, поскольку законодательством не предусмотрена регистрация договора безвозмездного пользования11.
     Рассмотрим пример судебной практики.
     Между истцом и ответчиком заключен договор аренды объекта нежилого фонда,.в соответствии с условиями которого ответчику передано в пользование нежилое помещение для использования под культуру. В соответствии с приложением к данному договору расчет арендной платы составляет 0 руб. 
     В последующем стороны заключили договор аренды объекта муниципального нежилого фонда, которым признали утратившим силу  действующий договор аренды . Расчет арендной платы также составил 0 руб.
     Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
     Имущество по договору аренды предоставляется арендатору за определенную плату, следовательно, данный договор является возмездным.
     В связи с изложенным, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что договор не может быть квалифицирован как договор аренды, так как пользование нежилым помещением осуществляется на безвозмездной основе, и фактически между сторонами возникли отношения по безвозмездному пользованию имуществом (ст. 689 Гражданского кодекса Российской Федерации).
     Данный вывод суда первой инстанции является правильным, так как в спорном договоре аренды отсутствует предусмотренный ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации признак платности за предоставленное в пользование имущество.
     2. При несогласовании условия об объекте аренды (арендодатель не вправе будет требовать принятия в пользование).
     Если в договоре стороны не отразили данные, позволяющие определенно установить имущество, которое передается арендатору, то в соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ условие об объекте считается несогласованным, а договор - незаключенным.
      В таком случае арендодатель не вправе потребовать от арендатора принятия в пользование объекта аренды, внесения обеспечительного платежа за пользование и неустойки за его просрочку.
     В силу п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» договор, в котором не индивидуализировано передаваемое в аренду имущество (т.е. не согласовано условие об объекте и предмете договора), не может быть признан незаключенным, если он фактически исполнялся сторонам.......................